# 不動産業界の最新トレンド！知っておきたい「中古マンション購入時の査定」の落とし穴
不動産の購入、特に中古マンションを検討している方にとって、査定という言葉は避けて通れない重要なステップです。しかし、この査定プロセスには多くの人が知らない落とし穴が潜んでいます。今回は、中古マンション購入時の査定に関する重要なポイントをご紹介します。
## 査定額と実勢価格の乖離
中古マンションを購入する際、多くの方が不動産会社の査定額をそのまま「適正価格」と考えがちです。しかし実際には、査定額と市場での実勢価格には大きな差があることがよくあります。
例えば、東京都内の人気エリアでは、査定額が実際の取引価格より10%以上高く出されるケースも珍しくありません。これは売主に高額での売却を期待させるための「営業査定」と呼ばれる手法です。
逆に、買主側の立場では、査定額が低めに設定されることもあります。これは購入後のリスクを過大に見積もった結果であることも。
## 査定時に見落とされがちなチェックポイント
中古マンションの査定で見落とされがちなポイントとして、以下のような項目があります：
1. **設備の経年劣化**: 配管や電気系統など目に見えない部分の劣化状況
2. **管理組合の財政状態**: 修繕積立金の残高や使用状況
3. **周辺環境の将来的変化**: 再開発計画や新たな商業施設の建設予定など
4. **災害リスク**: ハザードマップでの位置づけや過去の被災履歴
特に管理組合の財政状態は重要です。住友不動産や三井不動産レジデンシャルなど大手デベロッパーの物件であっても、管理組合の運営が適切でないと、将来的に大きな修繕費用の負担が発生する可能性があります。
## 複数の査定を比較することの重要性
一社の査定だけを信じるのではなく、最低でも3社以上の不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。それぞれの会社が持つデータベースや査定基準が異なるため、より市場実態に近い価格を把握できる可能性が高まります。
東急リバブルやセンチュリー21、レオパレス21など、異なるタイプの不動産会社からバランスよく査定を取ることが理想的です。
## インターネット査定サービスの限界
近年人気の無料インターネット査定サービスも便利ですが、実際の物件を見ていない机上査定であることを忘れてはいけません。特に建物の状態や日当たり、眺望などは実際に見なければ正確な評価は難しいものです。
SUUMO（スーモ）やHOME'S（ホームズ）などの大手ポータルサイトが提供する査定サービスも、あくまで参考値として捉えるべきでしょう。
## プロの目を借りる重要性
最終的には、買主側の立場に立った第三者のプロの意見を聞くことをお勧めします。中古マンション専門のインスペクター（建物検査人）や買主側の利益を代表するバイヤーズエージェントのサービスを利用することで、より客観的な物件評価が可能になります。
ホームインスペクションの費用は一般的に5万円から15万円程度ですが、数千万円の買い物に対する「保険」と考えれば決して高くない投資と言えるでしょう。
## まとめ
中古マンション購入時の査定は、単なる価格決定のプロセスではなく、物件の真の価値や将来的なリスクを見極める重要なステップです。表面的な査定額だけでなく、その背景にある様々な要素を理解し、複数の専門家の意見を聞くことで、後悔のない不動産購入につなげましょう。
適切な査定の見方を知ることは、中古マンション購入における最初の、そして最も重要な一歩なのです。
